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『汇贤论道』商业地产如何去转型?

本站原创 2016-2-15 13:20:21

 商业地产三种轻资产模式的核心竟然都是········ ·

在这个轻资产的概念下《商业地产如何去转型》?  

 

商业地产的索性跟大家讲一下,他是从自持型,销售型这两种。

首先,我们要把它定义好,商业地产就是以非一自用的目的,来提供他人来进行经营的场地,以获取收益这样的一个物业;那么这个和销售型的不一样,因为销售型是在么一个节点上的,而自持啦是在么过阶段性的;

由于自持性商业地产项目从开发、建设、招商,到经营管理,如果再到某个节点要出售的话,前面几个阶段也就是运营开始以前,基本都是投入,所以重资产就是它天然的属性。正是由于天然的重资产属性,商业项目的开发商必需要投入大量资金,才能支持从拿地、建设、招商到开业前的各项工作,这就对资金周转有很高是的要求,如果没有足够的资本支撑,开发商就会压力山大,可能出现中途出售套现的情况。

明确上面这一点之后,接下来,我们对商业地产的属性作简单描述:

一、商业地产不是为了自己使用,为他人提供经营的。

二、商业地产能提供稳定、可预期的现金流。

三、商业地产的价值可以不断重估,随着地价的上升和项目口碑的形成,商业项目的市场价值是不断提升的。

我之前参与经营过一个项目,这个项目是2000年投入运营,前期开发建设总计投入约22.8亿。5年多后,由于另一个资产要出售,而公司属上市公司,就请了会计师事务所进行公司资产的评估盘点。那时估价出来,这个项目的资产价值已经变成40亿,也就是说经过5-6年的运营后,它的价值涨了很多。

由于这样的资产增值特性,所以国内很多开发商纷纷从住宅开发转型到商业开发。住宅是出售的,资金可以在短期内快速回笼,为什么一个快速回笼资金的行业不去做,宁愿去做一个持有、运营、滚动慢的行业呢?因为商业项目更有利可图,但这个可图的利是在后面。

重新看回我上面举的例子,22.8亿的投入,6年以后是40亿的估值,如果在40亿这个点的时候出售,扣除所有运营成本,也有10多亿的盈利;同时在这五六年里,我们还收了租金,等于说是赚了两份钱。但是这一切的前提是,前期必须要有足够的资金支撑项目的开发运营。

讲了这么多后,大家都会认为,商业地产的确是重资产,如果没有大的启动资金的话,根本玩不转。即便你有钱开发第一个项目,但是在滚动期内,由于前期项目沉淀了大量资金,你的发展速度就很慢,因为至少要等到第一个项目挣出第二个项目的拿地资金后,才可以滚动。

现在的问题是,如何才能既赚取商业项目后期的巨大投资回报,又可以将滚动发展的速度加快,迅速占有市场?有没有这样的方法呢?

有!这就是我们今天讲的“轻资产”概念。目前商业地产轻资产已形成三种运作模式:


第一种模式:以运营为核心,投资机构作为财务投资人的类资管模式

代表企业:万达地产

这种模式的做法是:有专业投资机构作为财务投资人,另一个机构一般是开发商出身,具有商业地产开发运作经验,摇身一变成为纯粹的运营商,把投资商投资的商业地产项目利用自己的经验运作好,取得更大的经营效益来回报投资者。由于物业本身并不是运营商投资,对运营商而言,尽管运营了这个项目但没有投钱,所以这个项目属于轻资产。

最明显的例子是万达。2015年1月14日,万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托、快钱四家公司签订一项240亿的投资协议,用于建造20座万达广场。对这20座即将建成的万达广场而言,万达只是管理者,只负责运营,并没有出资,他的资产大大减轻。同时这20座商业体是以万达命名的,其品牌效应通过运营得到回报,万达赚取了应该赚的份额。

如果按重资产模式开发,这20座万达广场将都由万达来投资,至少这240亿是需要万达自筹的,财务负担会很重。

从这个意义上说,1月14日万达与四家投资机构签约开发万达广场,对于商业地产而言是有标志性意义的事件,它不仅标志着万达商业轻资产方式正式启动,也标志着商业地产的投资商和管理商开始分离。这种模式我们称之为“以运营为核心的轻资产模式”。

万达以前的重资产开发模式对资金的占用很大,大量资金沉淀到已建成的商业体中,但如果选用上面这种轻资产模式开发的话,他自己不需要投资,借助合作伙伴的资本力量,就可以把万达广场迅速从一二线城市扩大到三四线城市,快速提高万达的品牌影响力和市场占有量。

但这里的关键是运营质量。这对万达或者是任何一家希望通过以运营为核心的轻资产方式开发商业项目的开发商来说,提升运营能力至关重要。投资商为什么要投资万达呢?因为他们相信万达品牌。如果不是万达,是其他的品牌商,投资者愿意投吗?所以,这种模式下,运营的质量是第一位的。

而万达之所以选择这种轻资产模式,有两条理由:第一,借助这种模式,快速拓展市场;第二,在内外压力下,专注运营并提高运营质量,博得投资者更多信赖。


第二种模式:以投资机构为核心,运营机构作为受托管理人的基金模式

代表企业:西蒙、铁狮门

第二种模式其实是一个基金模式,通常运营机构担当受托管理人角色,以美国的西蒙、铁狮门为代表。这个模式的特点是,基金收购了一个物业以后,通常会进行重新规划和设计,收购商也就是基金既是运营商,也是资本运作的投资方,同时他会跟其他合作伙伴一起参与项目运营管理,即享受投资红利,也享受后期的运营收益。

我本人也曾参与过此类模式的轻资产项目运营。一家英国投资机构联合其他投资商共同组成一个基金,收购了中国内地一个地产项目,并成立一个运营管理团队来运作这个项目。当时管理团队做了两件事情:一是对物业进行改建,该项目在当时严格说距离商业地产有点距离,团队就聘用了专业设计公司在原有基础上根据商业物业的特征进行改建;二是在改建的同时进行招商,并在改建后负责运营管理。随着项目发展成熟,这个基金联合体最终获取不错的收益,一是投资回报的红利,按照投资比例划分;二是在支付一切必需的运营成本后的租金收益。

这就是第二种商业地产轻资产模式,投资机构既作为投资商,又作为受托投资管理人,以基金的方式运作商业项目。由于运营团队是独立核算的个体,所以就运营角度说,这也属于轻资产模式。

这种模式的循环投资速度较快,扩展速度也快,商业品牌也因为高速增长获得增值。但是,这种模式同样依赖运营,如果没有运营质量保障,什么模式都无法实现投资价值。


第三种模式:运营机构集运营与投资为一体,打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链

代表企业:凯德置地

第三种模式是运营和投资不分离,也没有联合其他投资方,运营是他自己,投资也是他自己,而且从投资拿地开始,贯穿到开发建设、运营管理,直至最后的投资退出机制,完全是一条线。典型的例子是凯德置地。

凯德置地的运作模式是,自己作为一个开发商开发建设项目,建好后,把一个地区的所有项目装入一个私募基金或信托基金,凯德自己持有一部分,剩余部分由其他基金持有。这就是通常说的RETS模式。RETS模式的最大优势体现在投资退出机制。

无论是选用哪一种轻资产模式,在整个运作过程中,关键点都是运营质量。简单来说,一个商业项目的价值达成分为四个阶段:第一阶段是土地价值,通过地段体现;第二阶段是开发价值,通过建筑品质体现;第三阶段是运营的价值,通过运营能力体现,这个是核心;第四是退出价值,取决于你在哪个时点退出。不管哪个价值,其实都是以运营为核心。

在轻资产模式下,商业地产投资方式有很多种,可以是跟地产无关的资金,可以是基金,可以是开发商本身占有基金的一部分,无论投资方是谁,都只是一个帮助项目迅速站起来的外力方式,而项目所有价值的达成都是需要通过运营来体现,这才是轻资产模式最大的本质。

微课问答 | A 商业地产投、融、建、管、退五个方面,轻资产核心价值是否体现在管和退?

答:商业地产开发运营的全过程可以用五个字概括:投、融、建、管、退。轻资产模式的核心不是解决管和退,其实轻资产是解决投和融的问题,以及建问题;(因为投、融、建三个步骤都是重资产),那么在这种情况下,如果你要迅速的扩展,你必须要找准一种方式;那么管尼——其实是一个运营的概念,退——通常指REITS,或者其他的价值变现方式【销售的一种方式】,这才是退得本质。所以说轻资产核心价值,不是说就是管和退,而是说,这集中在你怎么在提高运营的质量,以提高你【投资】价值回报。

 

微课问答 | B 国内有哪些大型的地产基金愿意投资商业地产开发,或者联合开发的?

答:根据我对行业的了解,目前投资商业地产的资金来源更多是国外的基金,或是国内开发商向银行融资。由于产权比例划分、管理等问题在后期容易引起争议,所以实际上联合投资开发的例子并不多。

 

微课问答 | C 从经营的角度,如何划分商业项目出售和自持的比例?

答:通常来说,开发商如果有实力持有商业项目的话,一般都不会出售,因为从经营的角度讲,出售一定是不利的。如果一定要出售,一般是现金流出现了问题,而出售的比例应该按照现金流的紧张程度来划定:如果很紧张,那就出售多点;如果不那么紧张,就出售少点;如果一点不紧张,那就完全可以自持。

 

微课问答 | D 国内商业地产REITS预计什么时候会落地?

答:RETS的落地和税务等各项制度关联,2009年时我们曾与REITS无限接近,但由于制度上的障碍,最终还是没能实现。关于REITS何时落地的问题,大家是抬举我了,我也无法回答。

但是从2015、2016年开始,随着资本经济概念的兴起,情况可能会有所改变。投入和退出机制是资本经济考虑的两个方向,对商业体来说,如果退出比较远、比较难的话,那么前期投入的过程,就是重资产的部分,必需有某种方式来实现。所以我相信,十三五期间,REIT很可能实现从呼之欲出到实际落地的转变。

 

微课问答 | E 城市新区的购物中心人囗少,交通不便,但未来发展(估计3年)潜力巨大,但目前租金较低,在具备开业的条件下,到底是开还是不开?

答:关于城市新区的购物中心,这是个运营问题。如果周边竞争激烈,也就是说购物中心多,人比较少,那么,项目在建之前,首先要问自己的问题是,这个地方选的对吗?

这有没有一个数量上的标准来恒定呢?有!用人均商业面积占有量来衡量。分母是1.5方公里半径辐射的人口,分子是1.5公里半径以内现有的商业面积,这个除的商通常是2,如果大于人均2平方米的商业面积,那么这个区域就不适合新建购物中心。但事实上大家都那么理性。所以就有了下面这个问题,在具备开业的条件下,到底是开还是不开?

由于新城人口的导入需要时间,比如三年,所以我建议,项目业态选择上不要只做商业,应该配办公楼,要做一个商业综合体。由于有办公的业态,就会有人来这里办公,这样就容易在起初的时候形成基本的人流结构。满足这个条件还是可以开,前期以餐饮为重,先做聚集人气的内容,但要有心里准备,虽然有人流,但消费频率不高。

 

微课问答 | F 持有型物业客源如何顺利引流至销售型室外街?

答:这和业态的匹配相关。销售型外街常常被一销了之,销售后产权发生转移,我们无法再对其规定业态,不像持有型物业,我们可以讲好规划,讲好业态配比,讲好楼层分布,所以两者要引流理论上是比较困难的。

 

微课问答 | G 您对商业地产接下来的发展趋势有什么看法,比如大家谈的很多的电商对实体的冲击?

答:关于商业地产的发展趋势,我认为有两点:一是要把体验这个基因做好做强,二是每个项目都要经营出自己的特色。

关于电商,在我看来它对实体商业不是冲击而是补充。首先,价值高的商品,消费者一般都要亲身体验才会购买,而餐饮娱乐更需要线下亲身参与,但可以在线上下单。其次,目前流行的O2O模式,通过线上、二维码等方式展示商品,可节省线下经营面积,比如以前的超市需要1万平方米,现在可能只需500平方米。所以我认为,电商和线下的实体店绝对不是天敌的关系,两者完全可以相互融合。

 

文:阿斯彭(施瑞德人才候选人)